STJ decide que aluguel por temporada em condomínios residenciais depende de aprovação de dois terços dos moradores; corte entendeu que a alta rotatividade de hóspedes pode descaracterizar o uso residencial e exige mudança formal na destinação do imóvel
SÃO PAULO, SP (UOL/ JT) – A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta quinta-feira (07) que oferecer imóvel em condomínio residencial para estadias de curta temporada, como no Airbnb, só pode ser possível com autorização do condomínio.
STJ fixou que esse tipo de uso só é possível se a destinação da unidade for alterada em assembleia com apoio de, no mínimo, dois terços dos condôminos. Por maioria, o colegiado entendeu que a exploração econômica ou profissional com alta rotatividade de hóspedes descaracteriza o uso residencial e, por isso, precisa de aval formal do condomínio.
Decisão uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema. O julgamento envolveu uma proprietária que queria manter o apartamento disponível para estadias curtas sem passar por assembleia, enquanto o condomínio alegava que a convenção não previa essa destinação e que ela mudaria o perfil residencial do prédio.
Airbnb participou do processo como interessada. No voto que prevaleceu, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que o tipo de contrato não muda por causa do canal usado para ofertar o imóvel: “O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados”.
Ministra classificou as estadias intermediadas por plataformas como contratos atípicos, por não se encaixarem perfeitamente em locação residencial nem em hotelaria. Ela defendeu que a popularização dessas plataformas aumentou a rotatividade de pessoas nos condomínios e ampliou discussões sobre segurança e sossego dos moradores.
O QUE DIZ O CÓDIGO CIVIL
Código Civil obriga condôminos a respeitar a destinação do empreendimento. “Se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”.
Ministra relatora também apontou que mudar a destinação do edifício ou da unidade exige quórum qualificado. Ela citou o artigo 1.351 do Código Civil, que prevê aprovação de dois terços dos condôminos para esse tipo de alteração.
Recurso da proprietária foi negado e ficou mantida a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG). “Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”, concluiu a ministra.
